RS-järjestelmä on alun perin pankkien 1970-luvulla kehittelemä järjestelmä ostajien suojaksi. Lyhenne RS tuleekin sanoista rahalaitoksen suosittelema. 1990-luvulla RS-järjestelmä lisättiin lähes sellaisenaan osaksi asuntokauppalakia ja se on siitä asti, ollut osana rakennusvaiheen asuntokauppaa.
RS-asuntokaupassa asunnon ostaminen alkaa asunnon varaamisella. Asunnon varaamisen yhteydessä maksetaan varausmaksu, tällä hetkellä tyypillisesti 3000 euroa. Varausmaksu ei sido mihinkään ja se palautetaan täysimääräisenä ja nopeasti, jos varauksen haluaa purkaa.
Varauksesta voi mennä jonkin aikaa siihen, että kohteeseen saadaan kaupantekovalmius. Kaupantekovalmiuden jälkeen kodista allekirjoitetaan kauppakirja. Pientalokohteissa rakentaminen alkaa yleensä suunnilleen näihin aikoihin, tosin perustustöitä ja muita pohjatöitä saatetaan tehdä jo aiemmin.
Asunnon hintaa ei makseta RS-kaupassa kerralla, vaan asunnosta maksetaan alkuun ainoastaan myyntihintaa osissa asunnon valmistumisen mukana. Myyntihintaa maksetaan tavallisesti 20 prosentin suuruisissa maksuerissä rakentamisen aikana. Viimeinen erä maksetaan valmistumisen jälkeen niin, että ostaja on päässyt tutustumaan asuntoon.
Asunnon valmistumisen jälkeen rakennuttajalla on kymmenen vuoden takuunomainen vastuu rakennetuista kodeista. Vastuu määritellään RS-kauppalaissa.
RS-kauppana myytävät kodit ovat aina taloyhtiössä, eli asunto-osakkeita. Sajucon rakentaa ja myy RS-kaupalla kerrostaloja, rivitaloja, paritaloja ja erillistaloja.
RS-kauppaan on säädetty useita rakennuttajaa koskevia vaatimuksia, joilla suojataan asunnon ostajan oikeuksia. On ymmärrettävää, että isojen summien maksaminen asunnosta, joka vasta rakentuu, mietityttää kodinostajia.
Perustajaosakkaan, eli käytännössä asunnon rakennuttajan, täytyy asettaa asuntokauppalaissa vaaditut vakuudet asuntojen ostajien turvaksi. Vakuudet ja vakuutukset suojelevat kodinostajaa rakennuttajan konkurssin varalta.
Lisäksi pankki säilyttää yhtiöjärjestystä, yhtiön kaupparekisteriotetta ja asunto-osakeyhtiön taloussuunnitelmaa. Ostajalla on mahdollista tutustua näihin ennen kaupantekoa.
RS-kauppa sujuu hyvin ja turvallisesti vakavaraisen rakennuttajan kanssa.
RS-kaupan vaiheet:
Ennakkomarkkinointi
Ennakkomarkkinointi mahdollistaa kohteen markkinoinnin jo ennen kuin rakentamista on aloitettu tai ennen kuin kohdetta on liitetty RS-järjestelmään. Ennakkomarkkinointi vaiheessa tiedot kohteesta ovat vielä alustavia ja niihin voi tulla muutoksia. Ennakkomarkkinoinnissa kohteesta on saatavilla muun muassa esite, visualisointikuvia, sekä pohjapiirros.
Asunnon varaaminen
Kun olette löytäneet toiveidenne kodin, myyjämme kertoo mielellään kohteesta lisää ja antaa teille kohteen materiaaleja tutustuttavaksi. Kun oikea asunto on löytynyt, tulee se ensiksi varata teille. Tällöin tehdään kirjallinen varaussopimus ja maksetaan varausmaksu. Varausmaksu on usein muutama tuhat euroa ja se hyvitetään osana kauppahintaa. Varaussopimus voidaan allekirjoittaa fyysisesti paperille tai sähköisellä allekirjoituksella.
Turva-asiakirjat
Turva-asiakirjoja ovat yhtiön perustamiskirja, kaupparekisteriote, yhtiöjärjestys, yhtiökokouksen pöytäkirja, lainhuutotodistus, maa-alueen vuokrasopimus tai kiinteistön kauppakirja, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, rakennuslupa, RS-taloussuunnitelma, lupapiirrustukset ja rakennustapaselostus. Ennen kaupantekoa asunnot myyvä taho laatii kohteen turva-asiakirjat ja luovuttaa ne RS-pankille säilytettäväksi.
RS-asuntokauppa
Kaupat tehdään aina kirjallisesti ja saat rauhassa ennakkoon tutustua kauppakirjaluonnokseen. Käyttämämme kauppakirjat ovat kuluttaja-asiamiehen tarkastamia ja hyväksymiä. RS-kauppakirjan allekirjoitusta varten ei tarvitse varata aikaa pankista, vaan se voidaan tehdä esimerkiksi meidän tiloissamme. Kun neljäsosa kohteen asunnoista on myyty, myyjä kutsuu ostajat osakkeenostajien kokoukseen. Kokouksessa ostajat saavat valita edustajikseen tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan. Nämä kulut tulevat taloyhtiön maksettavaksi ja koskevat myös tulevia osakkeenomistajia.
Kauppahinnan erien maksu
RS-kauppaa pidetään tunnetusti turvallisena ostajalle, koska kauppahintaa maksetaan samaa tahtia, kun rakentaminen edistyy. Maksuerien suuruus ja lukumäärä vaihtelee kohteen mukaan. Viimeinen erä maksetaan sitten, kun asunto on jo valmistunut.
Pintamateriaalivalinnat
Saat valita itse uuden kotisi pintamateriaaleja ja suunnitella esimerkiksi keittiötä yhdessä Puustellin keittiösuunnittelijan kanssa. Materiaalivalintojen tekeminen on mukavaa puuhaa ja autamme mielellämme päätöksenteossa. Materiaalivalinnat tulee ilmoittaa meille ennalta sovitun aikataulun mukaisesti. Itseä kiinnostava asunto kannattaakin varata ajoissa, jotta pintamateriaalivalinnoille on varmasti hyvin aikaa.
Muuttokirje ja hallinnanluovutus
Lähetämme teille muuttokirjeen noin kuukausi ennen kuin koti on muuttovalmis. Hallinnanluovutuksessa annamme teille uuden kodin avaimet ja opastamme uuden kodin laitteiden käyttöön ja huoltoon liittyvissä asioissa sekä vastaamme kysymyksiinne liittyen uuden kodin ylläpitoon.
Varainsiirtovero
Varainsiirtovero on maksettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Pankki usein huolehtii, että varainsiirtovero tulee maksetuksi. Ostajan tulee kuitenkin varmistaa, että varainsiirto tulee maksetuksi ja että maksun jälkeen tehdään varainsiirtoveroilmoitus Omaverossa. Varainsiirtovero on maksettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Varainsiirtovero on asunto-osakeyhtiöissä 2% ja kiinteistöissä 4% velattomasta kauppahinnasta.
Yhtiön hallinnan luovutus
Myyjä kutsuu kaikki osallistujat hallinnanluovutuskokoukseen yleensä noin kolmen kuukauden sisällä siitä, kun kohde on valmistunut. Kokouksessa muodostetaan yhtiölle uusi hallitus ja nimensä mukaisesti luovutetaan yhtiö perustajaosakkaalta uusille osakkeenomistajille.
Omistusoikeuden rekisteröinti huoneistotietojärjestelmään
Kaikki 2019 jälkeen valmistuneet asunto-osakkeet rekisteröidään suoraan sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. Et siis saa paperista osakekirjaa, vaan osakeluettelotuloste, panttaukset ja rajoitukset ovat Maanmittauslaitoksen sähköisessä järjestelmässä. Kun kauppahinta on kokonaan maksettu, rekisteröidään omistusoikeus ostajalle.
Vuositarkastus
Tulemme tekemään asuntoon vuositarkastuksen, kun asunnon luovutuksesta on kulunut 12-15 kuukautta. Vuositarkastuksen yhteydessä käymme läpi rakennuksen mahdolliset virheet ja puutteet. Vuositarkastuksesta ilmoitetaan teille ennakkoon kirjallisesti.
